按惯例，4、7、12 月政治局会议是中央对下阶段经济运行的定调，以及宏观、产业等政策进行调整指导的窗口，是经济工作的风向标，对下阶段经济走势有着决定性的影响。2025 年的中央会议在分析当前经济形势的基础上，对房地产市场做出了重要定调。当前，外部冲击影响加大，美国发动的全球新一轮关税战将使我国外需承压。内部有效需求仍显不足，“供强需弱” 格局下，价格仍处低位运行。在此背景下，房地产市场的稳定与发展对于扩大内需、稳定经济增长至关重要。
会议提出要加快构建房地产发展新模式，这意味着房地产行业将告别过去高杠杆、高周转的传统发展模式，向更加稳健、可持续的方向转变。加大高品质住房供给，适应了居民对改善居住条件的需求升级趋势。随着人们生活水平的提高，对住房品质的要求越来越高，不仅关注房屋面积和户型，更注重居住环境、配套设施、物业服务等方面。同时，优化存量商品房收购政策，有助于盘活市场上的存量房源，提高资源利用效率，缓解部分城市库存压力，完善住房供应体系。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，这不仅能改善居民居住条件，提升城市形象，还能带动房地产上下游产业链发展，持续巩固房地产市场稳定态势。
政策红利对房地产市场的影响
交易活跃度提升
随着中央政策的引导以及各地配套政策的落地，房地产市场的交易活跃度有望显著提升。一方面，对于购房者而言，政策红利带来了实实在在的利好。例如，贷款市场报价利率（LPR）的调整，2025 年 5 月 20 日，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%。以 100 万住房按揭贷款、还款期 30 年、等额本息还款方式为例，LPR 降息 10 个基点后，购房人在整个还款期内将少还利息约 2 万元，平均每月房贷还款金额减少约 56 元。这大大降低了购房者的还款压力，刺激了购房需求。同时，公积金利率大幅调整，首套房 5 年期利率降至 2.6%，创下历史新低。以 30 年 100 万贷款为例，月供从之前的 3832 元降至 3684 元，总利息节省了 5.3 万之多。这些利率调整政策，使得更多潜在购房者有了进入市场的动力。
另一方面，二手房交易政策的优化，如 “带押过户” 政策的全面推广，极大简化了二手房交易流程。以往二手房交易中，卖家需要先还清贷款解押房产才能进行过户，这一过程不仅繁琐，还可能涉及高额的资金成本。而 “带押过户” 实施后，无需提前还贷即可过户，缩短了交易周期，降低了交易成本，提高了二手房交易的效率，促进了二手房市场的活跃。市场交易活跃度的提升，对于房主来说，无论是出售还是置换房产，都将面临更多的机会和更广阔的市场空间。
政策支持向多元化发展
中央会议定调后，房地产政策支持呈现出多元化的发展趋势。在土地政策方面，为了配合加大高品质住房供给的要求，各地土地供应将延续缩量提质的策略。这意味着未来土地出让将更加注重土地的规划用途和开发品质，对于房主手中拥有优质地段房产的，其房产的稀缺性和价值有望进一步提升；而对于持有非核心地段房产的房主，可能需要关注所在区域的土地规划动态，看是否有新的发展机遇，如区域被规划为新兴产业园区、大型商业中心等，从而带动房产价值提升。
在金融政策方面，除了降息降准等宏观政策外，针对房地产企业和购房者的金融支持也在不断细化。对于房地产企业，融资环境有望改善，这有助于企业加快项目建设进度，提高房屋交付质量和效率，间接提升了房主对所购房产的信心。对于购房者，银行可能会根据政策导向，优化房贷审批流程，提供更灵活的贷款产品和还款方式，满足不同购房者的需求。
在税收政策方面，虽然目前房地产税尚未全面推行，但部分地区已经开始试点相关税收政策调整，如对二手房交易的税费优惠等。房主需要密切关注税收政策变化，以便在房产交易或持有过程中合理规划税务成本。
投资潜力凸显
尽管房地产市场告别了过去的高速增长时代，但在当前政策环境下，其投资潜力依然凸显。从长期来看，随着我国经济的持续发展，城市化进程的不断推进，人口流动和集聚效应仍在持续。城市尤其是核心城市和重点城市群，对住房的需求依然存在，且随着居民收入水平的提高，改善性住房需求也在不断释放。
对于房主而言，如果手中持有位于城市核心地段、优质学区、交通枢纽等具有稀缺资源的房产，其房产的保值增值属性将进一步增强。例如，在一些一线城市，优质学区房的价格始终保持坚挺，即使在市场调整期，其价格波动也相对较小。这是因为优质教育资源的稀缺性，使得家长们愿意为孩子的教育投入大量资金，从而支撑了学区房的市场需求和价格。同时，随着城市更新行动的推进，一些老旧城区的房产通过改造升级，周边配套设施不断完善，也能实现房产价值的提升。此外，房地产作为一种重要的资产配置方式，具有稳定性和抗通胀的特点，在资产组合中能够起到平衡风险的作用，对于有资产配置需求的房主来说，合理持有房产仍然是一种可行的投资选择。
住房供应结构优化
政策引导下，住房供应结构正在不断优化。保障性住房、共有产权房等公共住房比例增加，这有助于解决中低收入群体的住房问题，稳定社会民生。同时，改善性住房供应也在逐步增加，以满足居民对居住品质提升的需求。
市场结构的合理化，对于房主来说，有以下几方面影响。首先，对于持有大量普通商品住房且所在区域保障性住房供应大幅增加的房主，可能会面临一定的市场竞争压力，需要更加注重提升房屋品质和服务，以吸引租客或买家。其次，对于有改善性住房需求的房主，市场上更多优质改善房源的供应，为其提供了更多选择空间，可以在合适的时机进行房产置换，实现居住品质的提升。最后，住房供应结构的优化，有助于遏制房价过快上涨的风险，营造更加稳定、健康的房地产市场环境，保障房主的房产资产价值在一个合理的区间内稳定发展。
9 月起房主需做好的 5 大准备
房贷还款策略调整
如前文所述，LPR 等利率的调整对房贷还款产生了影响。9 月起，房主需要重新审视自己的房贷还款策略。对于存量房贷用户，要明确自己的重定价周期和重定价日。多数重定价周期为一年，如果重定价日在 9 月之后，那么在 LPR 下降的情况下，下一个重定价周期开始时，房贷利率有望降低，还款金额也会相应减少。
房主可以根据自身的经济状况，考虑是否调整还款方式。如果收入稳定且有一定结余，可以选择等额本金的还款方式，虽然前期还款压力较大，但总体利息支出会比等额本息少。另外，也可以考虑提前还款。在利率下降的环境下，提前偿还部分房贷可以减少利息支出，减轻长期的债务负担。但提前还款前要了解银行的相关规定，是否有违约金等情况。
重新评估房产价值与优化资产配置
在政策不断变动以及市场环境持续变化的背景下，房产价值处于动态调整中。房主应定期对自己的房产价值进行重新评估。可以通过参考周边类似房屋的成交价格、咨询专业的房产评估机构、关注所在区域的发展规划等方式来判断房产价值的变化。
对于持有多套房产的房主，优化资产配置尤为重要。根据市场需求和房产潜力，对资产进行合理调整。对于那些位于偏远地区、配套设施不完善、出租或出售难度较大的房产，可以考虑适时出售，回笼资金后投资于更具潜力的领域，如核心城市的优质房产、优质企业股权等。而对于具有稀缺资源和良好发展前景的房产，则应坚定持有，等待其价值进一步提升。
密切关注政策动态与把握购房时机
政策对房地产市场的影响贯穿始终，9 月起，房主必须保持对政策动态的高度关注。关注国家层面的宏观政策，如货币政策、财政政策对房地产市场的影响。同时，也要留意地方政府出台的具体房地产调控政策，包括限购、限贷、税收优惠等政策的变化。
对于有购房需求，特别是改善性购房需求的房主来说，要善于把握购房时机。在政策利好不断释放的时期，如信贷政策宽松、税收优惠力度加大时，往往是购房的好时机。此时，市场上的房源选择可能更多，价格也可能更具弹性。但在购房过程中，要综合考虑自身的实际需求，包括房屋的地理位置、户型、周边配套设施等，避免盲目跟风购房。
提升房屋品质以增强竞争力
在房地产市场竞争日益激烈的当下，提升房屋品质是增强房产竞争力的关键。为使自己的房产在市场中脱颖而出，房主可对房屋进行适当装修与改造。更新老旧装修风格，能使房屋焕然一新，符合当下审美潮流。比如将传统的过时装修换成简约现代的风格，提升房屋的整体视觉效果。更换节能门窗，不仅能提升居住舒适度，还能降低能源消耗，符合当下环保理念。增加智能家居设备，可提升房屋科技感与便利性，如安装智能门锁、智能灯光系统等，让生活更加便捷高效。
同时，保持房屋良好维护至关重要。及时修缮房屋存在的问题，如屋顶漏水、墙面裂缝等，确保房屋质量与安全。良好的房屋品质不仅能提升居住体验，在出售或出租时也能吸引更多客户，获取更高收益。例如，在出租房屋时，装修精美、设施完善的房屋往往能吸引到更优质的租客，并且可以收取更高的租金。
应对可能的交易变化
随着政策的推进，二手房交易规则也在发生变化。“带押过户” 政策的全面推广，极大简化了二手房交易流程。以往，二手房交易时需要卖方提前还清贷款解押，这往往需要大量资金，并且流程繁琐。而 “带押过户” 实施后，无需提前还贷即可过户，缩短交易周期，降低交易成本。
房主若有出售房产的打算，需提前了解相关流程，准备好所需材料。在定价方面，要综合考虑市场行情、房屋品质、周边配套等因素，合理定价，以在竞争中脱颖而出。例如，参考同小区、同户型房屋的近期成交价格，结合自己房屋的实际情况进行价格调整。同时，要积极配合买家的看房需求，展示房屋的优势，提高交易的成功率。
中央会议的定调以及政策红利的释放，为房地产市场带来了新的发展机遇和变革。9 月起，房主们只有提前做好上述 5 大准备，才能更好地适应市场变化，实现房产价值的最大化，在房地产市场的新征程中稳健前行。无论是调整房贷还款策略、优化资产配置，还是关注政策动态、提升房屋品质以及应对交易变化，每一个准备都是为了在复杂多变的市场环境中，保障自身的利益，为自己和家庭创造更加美好的居住和生活条件。
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